Verhuurderheffing per 1 januari 2023 afgeschaft

7 oktober 2022

Verhuurderheffing per 1 januari 2023 afgeschaft

Mede-veroorzaker van grote tekort aan (betaalbare) woningen en steen des aanstoots eindelijk op de helling: schade werpt zijn schaduw nog uit over de komende jaren

Bronnen: Ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Follow the Money, AEDES, Coelho, Companen

Wet afschaffing verhuurderheffing ingediend

De wet om de verhuurderheffing af te schaffen is vandaag door minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening naar de Tweede Kamer gestuurd. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 worden de lasten voor  corporaties structureel  met circa €1,7 mld per jaar verlaagd. Hierdoor krijgen corporaties extra investeringsruimte waardoor ze de totale investeringsopgave van €119 mld in de periode 2022-2030 kunnen realiseren.

Voor deze periode zijn Nationale Prestatieafspraken gemaakt over verdubbeling van de productie van sociale huurwoningen (€62 mld), vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen (€46 mld) en huurmatiging en een verplichte huurverlaging voor de laagste inkomens (€11 mld). Ook wordt geïnvesteerd in woningverbetering en het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen. 

Minister De Jonge: ‘We staan voor grote uitdagingen die we alleen met elkaar kunnen aanpakken. Door het afschaffen van de verhuurderheffing krijgen woningcorporaties meer investeringsruimte om te kunnen doen waarvoor ze zijn opgericht: meer nieuwe betaalbare woningen bouwen, versnelde verduurzaming van de woningvoorraad en zorgen voor lagere woonlasten.’

Verdubbeling bouwproductie sociale huurwoningen

Het bouwtempo van de corporaties moet flink omhoog de komende jaren van ca. 15.000 de afgelopen jaren naar bijna 30.000 richting 2030. Doel is dat corporaties 250.000 sociale huurwoningen bouwen in de periode 2022 t/m 2030. Daarnaast is afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen gaan bouwen met een prijs tussen €850 en €1.000. De provincies en gemeenten stellen voor het einde van het jaar samen met corporaties en huurders regionale woondeals op. Zo wordt per gemeente duidelijk hoeveel sociale huurwoningen corporaties gaan bouwen tot en met 2030, en hoeveel middenhuurwoningen corporaties per gemeente gaan realiseren. De gemeenten zullen eind 2022 duidelijk maken waar deze woningen gaan komen. Per gemeente streven we naar minstens 30% sociale huur. 
 

Lagere woonlasten voor sociale huur

Corporaties gaan de komende drie jaar voor alle huurders de huren matigen, het gaat om circa 2 miljoen huishoudens. Daarbij wordt de koppeling met de inflatie losgelaten: de maximale huurstijging voor huurders is gelijk aan de loonontwikkeling. Daardoor gaan de huren minder hard stijgen dan de lonen. Om de huur voor huurders met een laag inkomen te verbeteren krijgen huurders met een inkomen op of onder 120% sociaal minimum een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot €550 (prijspeil 2020) die in 2023 in zal gaan. Circa 510.000 huishoudens komen hiervoor in aanmerking. Zij krijgen een gemiddelde huurverlaging van gemiddeld €57 per maand.
 

Vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen

De woonlasten voor huurders in een corporatiewoning worden ook verlaagd door versneld te verduurzamen. Corporaties gaan al hun woningen met een E-, F-, of G-label tot en met 2028 versneld verduurzamen. Dit sluit aan op het doel om in 2030 675.000 woningen vergaand te isoleren, en 450.000 bestaande corporatiewoningen aardgasvrij te maken. Om huurders van deze verduurzaming te laten profiteren is afgesproken dat zij geen huurverhoging krijgen na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel.

 
€1,5 miljard woningverbetering en het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen

Ook investeren corporaties tot en met 2030 jaarlijks €200 miljoen extra in woningverbetering, met een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid. Vanaf 2026 mogen er geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (met uitzondering van woningen die door nieuwbouw vervangen worden). 

Bron tot hier: Rijksoverheid, 7-10-2022

Bron vanaf hier: Follow the Money

Wat is/was de verhuurderheffing en waarom was die nodig?

  • De verhuurderheffing werd ingevoerd zodat corporaties meer belasting gingen afdragen in crisistijd. Tegelijkertijd kregen de corporaties een andere opgave: verduurzaming van het woningbestand. 

  • Te mooie woningen moesten de corporaties richting de vrije sector dirigeren, of verkopen. Dat gebeurde. Met de opbrengst betaalden zij de verhuurderheffing.

  • Zeven jaar na de invoering is het belangrijkste effect van de verhuurderheffing een ernstig gestagneerde woningbouw. 

  • Nu drie van de vier regeringspartijen zich ook tegen de verhuurderheffing keren, lijkt ook de politiek rijp om de verhuurderheffing af te schaffen.

  • Dat is echter niet zo makkelijk, want dan blijft het kabinet zitten met een gat in de begroting van 1,7 miljard.

Sinds wanneer werd duidelijk wat het effect was op de sociale huursector?

Aedes vroeg het Centrum voor Onderzoek naar de Economie van de Lagere Overheden (Coelo), een afdeling van de Universiteit van Groningen, met een rapport over de heffing te komen. Het rapport werd gepubliceerd in juni 2016 en de conclusie was vernietigend. De onderzoekers merkten op dat de verhuurderheffing zou leiden tot huurverhogingen en dat dit vooral nadelig was voor sociale huurders zonder huurtoeslag. De hadden immers geen enkele compensatie voor de stijgende huur. Vooral die groep huurders betaalden via hun huur in feite een extra belasting, meer een huurdersheffing dan een verhuurderheffing dus.

De Coelo-onderzoeker achtten dat in strijd met het fiscale principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. Zij stelden dat een extra belasting op álle woningen in het hele land veel eerlijker zou zijn. Op die manier werden de begrotingsproblemen niet vooral afgewenteld op huurders in de sociale sector. Het rapport werd genegeerd door de regering.

Inzakkende productie

De verhuurderheffing was niet alleen bedoeld om de schatkist van het Rijk te vullen, maar werd ook doelbewust ingezet om de verkoop van corporatiewoningen aan investeerders te forceren. De verhuurderheffing heeft de leden van de IVBN uiteindelijk niet opgeleverd waarop ze hoopten. Hoewel in 2013, 2014 en 2015 gemiddeld per jaar meer dan 25.000 woningen werden verkocht door corporaties, gingen die vooral naar privépersonen en buitenlandse beleggers, als Round Hill en Patrizia, die vaak portefeuilles van een zeer gemengde kwaliteit kopen. Dergelijke partijen kunnen dat soort portefeuilles veel gemakkelijker rendabel maken omdat ze ook met vreemd vermogen werken. Dit in tegenstellingen tot Nederlandse institutionele beleggers. Na 2015 liepen de verkopen weer aanzienlijk terug.

Wat de verhuurderheffing wél heeft veroorzaakt, is dat de corporaties door geldgebrek en onzekerheid over het toekomstige regeringsbeleid, nog steeds niet genoeg investeren om de behoefte aan nieuwe woningen bij te houden. Dat is goed te zien aan het gestaag zakkende aantal opgeleverde nieuwe corporatiewoningen. In 2013 werden er nog bijna 30.000 woningen opgeleverd, in 2014 ruim 17.000, in 2015 ongeveer 15.000 en in 2018 waren het er 13.000. De doelstelling van Aedes voor 2021 is 34.000 nieuwe woningen. Dat gaat absoluut niet lukken.

Woningcorporaties: nieuwbouw huurwoningen in gevaar - Stichting HBGB

Bloks verhuurderheffing heeft dus vooral geleid tot inzakkende productiecijfers van sociale woningen en de verkoop van brede portefeuilles sociale woningen. Tussen 2013 en 2017 werden volgens de site van Aedes een kleine 100.000 woningen verkocht. Ondertussen is er ook nog veel veranderd in de bouwsector.  Na de crisis waren er te weinig vakmensen over, bouwlocaties zijn heel moeilijk te vinden en bijna ieder bouwproject wordt vertraagd door allerlei procedures en bezwaarschriften. Verder zijn de bouwmaterialen door de grote vraag op het moment peperduur. Tot slot zorgen de aanhoudende problemen rond stikstofverbindingen en PFAS voor vertraagde of stopgezette bouwprojecten. Het is al met al zeer de vraag of het afschaffen van de verhuurderheffing onder het huidige gesternte wel echt tot een hogere bouwproductie leidt. 

Evaluatie 2020

Een evaluatie in 2020 door Companen en Thesor, over de periode 2013-2020 is hier te downloaden

Hugo de Jonge (Minister voor VRO)